При выборе собственности, которую Вы хотели бы приобрести желательно обратить внимание на следующие факторы:

   1. Месторасположение. Обратите внимание на такие вещи, как подъезды, близость транспорта, автозаправок, социальных служб (школа, больница, поликлиника и т.д.), магазинов и т.п. Также важно наличие зелёных зон, вид и т.п.

   2. Если Вам что-нибудь понравилось - проанализируйте общее состояние строений, термо- и звукоизоляцию, внутреннюю отделку, достаточность площадей для Ваших нужд, их расположение и т.д.

Выбор агента по недвижимости.

  Ввиду существования множества людей неподготовленных и не лицензированных, предлагающих свои услуги в области недвижимости, предпочтительно всегда, когда Вы желаете найти или продать собственность делать это через лицензированные агенства.

   Вам должен быть предложен контракт на посредничество, который Вы можете подписать только после полного разъяснения всех условий, заключённых в данном документе.

   Если Вы хотите продать свою собственность - проконсультируйтесь у нескольких лицензированных специалистов по недвижимости, профессионализм которых не позволит им давать ложные обещания по поводу цен и сроков продаж. Помните, профессиональный агент должен знать реальный рынок, на котором работает. Не забывайте, что реальная коммерческая стоимость есть не средняя цена объектов, выставленных на продажу, а средняя цена реально проданных объектов подобного типа и класса.

  В случае покупки собственности - после тщательного изучения понравившегося Вам объекта - поищите у других агентов похожие по типу. Не соблазняйтесь исключительно низкими ценами! Очень часто самое дешёвое обходится намного дороже.

  Проанализируйте агенство, с которым хотите связаться: его презентабельность, время работы на рынке, профессионализм, доступность связи, услуги, предлагаемые до и после заключения сделки и т.д.

   По возможности сопоставьте цены на один и тот же объект в разных местах. В большинстве случаев продаваемая собственность выставлена в нескольких агенствах.

   Узнайте у агента, не находится ли собственник в состоянии банкротства, нет ли против него открытых юридических процессов и т.п., что может повлечь трудности, а иногда и невозможность оформления документов.

   В случае выбора собственности на стадии строительства проанализируйте, имеют ли строительные компании возможности и способности сдать объект в эксплуатацию в назначенные сроки.

   Агент недвижимости должен обладать полной документацией и актуальной информацией об объекте, чтобы иметь полное доверие и уверенность в успешном завершении сделки.

Usufruto - Право пользования

   Право нанимателя использовать объекты, которые ему не принадлежат. Очень часто заключаются пожизненные контракты.
    Например, собственник отдаёт жильё с правом использования до конца жизни нанимателя. Предоставление ипотечного кредита под такую недвижимость возможно исключительно с разрешения последнего.

Ónus - Повинность

   Любое обязательство или ограничение, наложенное на собственность. Например - ипотека, штрафные санкции, закладная, арест и т.п.

Licença de Habitação - Жилищное свидетельство

   Документ, выдаваемый муниципальными органами, подтверждающий, что помещение соответствует нормам, необходимым для жилья (размеры, безопасность и т.п.), соответствует утверждённому проекту и принято в эксплуатацию как жилое помещение. Требуется обязательное представление этого документа при оформлении предварительного соглашения и при подписании купчей. В случае новостройки, когда этот документ запрошен, но ещё не выдан, может быть заменён лицензией на строительство, обязывающей, однако, предоставить доказательство, что данный документ уже затребован у соответствующих органов.

   В Муниципальном Совете можно проверить:

   1. Были ли выданы лицензии на строительство или жильё.

  2. В случае покупки участка для строительства жилья – находится ли этот участок в зоне разрешённого строительства (когда участки продаются лотами). В случае отдельного участка – находится ли он в зоне застройки.

  3. В случае разрешения на строительство - какие характеристики застроек разрешены.

Caderneta Predial - Домовая книга

   Выдаётся финансовыми органами и подтверждает регистрацию в налоговых органах. Идентифицирует место, конструкцию, площадь, а также, собственно, и налоговую стоимость.
   При любой необходимости сделать запись в Жилищном Управлении (Conservatória do Registo Predial) обязательное представление домовой книги, актуализированной финансовыми органами. Срок действия домовой книги – 1 год.

   В Службе Финансов можно узнать:

   1. Нет ли зарегистрированных проживающих или наследников первой очереди.

 2. Оплачены ли налоги на недвижимость, если она б/у, и отвечает ли собственность оплаченному налогу.

Certidão de Teor - Паспорт недвижимости

   Документ, исполняющий роль « удостоверения личности » недвижимости. Выдаётся Жилищным Управлением (Conservatória do Registo Predial) и содержит все записи относительно здания: местонахождение, вид, состояние, собственников, повинности, пересдачи внаём и т.п.

   Serviço público. Подразделения Министерства Юстиции, где регистрируется вся текущая информация относительно зданий (городских или сельских), соответственно своему местонахождению, расположению, вида и идентифицируются текущие собственники. Существуют во всех районах. В больших городах может быть несколько.

   В Жилищном Управлении можно узнать:

   1. Является ли продавец действительным собственником данной недвижимости.

   2. Не существует ли ипотек, закладных, других обязательств в пользу третьих лиц. При наличии ипотеки датель последней должен быть представлен в договоре о купле-продаже с документом закрытия ипотеки в обмен на гарантию возврата ипотечной суммы новому владельцу. Прежде чем будут подписаны документы, необходимо согласовать в Жилищном Управлении правильность составления документа на закрытие ипотеки. В случае закладной, закрытие ипотеки происходит в судебном порядке, после погашения суммы заклада.

   3. Не находится ли собственность под фрахтом третьих лиц. В этом случае фрахтовщик должен подписать акт о закрытии такового.

Documento de Reserva - Документ о бронировании

   Документ, подтверждающий передачу оговоренной суммы на оговоренный срок продавцу, как гарантия своего желания совершить сделку, на время, чтобы предполагаемый покупатель получил подтверждение банка в предоставлении кредита.

Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Предварительное соглашение о купле-продаже

   Договор, где обе стороны обязуются в будущем оформить сделку через официальный контракт или приватный документ, в котором, среди прочих условий, оговаривается первичная сумма (залог), выплаченная покупателем хозяину собственности.
   Этот документ регулирует права и обязанности сторон и условия сделки в течение оформления конечного контракта (Escritura Pública).

Предварительное соглашение о купле-продаже (CPCV) должно содержать следующие пункты:

  1. Идентификацию сторон, участвующих в сделке (имя, гражданское состояние, профессию, место жительства, номер идентифицирующего документа, номер налогоплательщика и др.)

  2. Идентификацию собственности (месторасположение, № полицейского участка, регистрационный номер, состояние и т.п.)

   3. Сумму и форму платежа, включая сумму первичного залога, частичной оплаты и календарного плана оплаты на момент подписания.

   4. Документальное подтверждение, что собственность свободна от любых обязательств.

   5. Максимальный срок для оформления сделки через купчую. Может повлечь за собой оплату пени, в случае несоблюдения срока по вине любой из сторон.

   6. Обозначение банка и суммы запроса кредита, чтобы, в случае неудачи в получении последнего, могла быть возвращена сумма залога.

  В случае несоблюдения предварительного договора предполагаемым покупателем, продавец имеет право оставить сумму залога себе.

   Если несоблюдение условий договора произойдёт по вине предполагаемого продавца, он обязан оплатить предполагаемому покупателю двойную сумму полученного залога.

   Согласно закону, любая сумма, выданная предполагаемому продавцу носит характер залога, поэтому рекомендуется предполагаемому покупателю всегда просить расписку у продавца о полученных суммах.

   Имейте ввиду, что контракт – это договор между всеми сторонами. Никогда не подписывайте договор, не проанализировав все пункты.

   Старайтесь иметь доступ к контракту в любой момент для собственного анализа, показа адвокату или своему компаньону.

   Убедитесь, что время действия предварительного соглашения достаточно для оформления всей документации. В случае кредита, узнайте у банка приблизительное время, необходимое для получения подтверждения кредита. Убедитесь, что срок, предоставленный в документе достаточен для предотвращения случайности во времени получения всех необходимых документов.

   Посоветуйтесь с агентством, сколько времени займёт регистрация и подписание всех необходимых документов.

Contrato de Empréstimo – Договор о кредитовании

   Договор, заключенный между банком (дателем) и его клиентом (просителем), относительно финансирования покупки, где обговариваются все условия (суммы, сроки, процентные ставки и т.п.). Может быть представлен в форме официального контракта или частного документа.
  Базируясь на оценочной стоимости собственности банк предоставляет быстрый ответ об условиях предполагаемого кредита.

   В последствии должны быть предоставлены различные документы, такие как: план собственности, идентифицурующие документы, документы об аренде, документы о доходах членов семьи и т.п.

   Изучив всю документацию, банк даст окончательный ответ об условиях и возможности предоставления кредита.

   В случае кредита под строительство должны быть предоставлены: лицензия на строительство, утверждённый проект и калькуляция строительства, и т.п.

Registo Provisório de Hipoteca -
Предварительная регистрация ипотеки

   Запись в Жилищном Управлении о регистрации ипотеки под собственность. Для запроса кредита под жильё, производится предварительная регистрация ипотеки, которая актуализируется при подписании контракта о кредитовании. Регистрация предварительная, и, если не актуализировать – погашается по истечении шести месяцев.

Contrato por Documento Particular -
Частное соглашение

   Документ, регулирующий куплю-продажу собственности, предназначенной для жилья посредством частного кредита.Этот договор заменяет купчую (Escritura Pública). Должен быть заверен государственным нотариусом.

Escritura Pública - Купчая

   Договор (контракт), посредством которого документируется передача собственности. Подписывается всеми сторонами, участвовавшими в купле-продаже в присутствии государственного нотариуса или его представителя. На практике, при этом действии продавец получает полную сумму стоимости визированным чеком, банковским переводом или деньгами. Согласно закону купля-продажа собственности всегда сопровождается подписанием купчей. Единственный документ, её заменяющий - частное соглашение.

   Нотариус - государственный чиновник, подчинённый Министерству Юстиции, в функцию которого входит выработка, проверка и заверение определённых документов. В частности таких, как документы о купле-продаже, наличие ипотеки, других повинностей, от которых зависят условия купчей.

Registo de Aquisição - Регистрация владения

   Запись в Отделе регистрации зданий о приобретённой собственности и изменении владельца, а также закрытии ипотеки на основании документа, выданного кредитодателем.

   Помните, что в случае закладной закрытие ипотеки должно быть проведено до подписания купчей по решению суда.

--------// \\-------

  Внимание! Информация, содержащаяся в этом документе является общей и не относится к конкретным организациям или учреждениям, равно, как и к конкретным ситуациям. Делая всё, чтобы предоставить важную и актуальную информацию мы не можем гарантировать её необходимость и действенность на момент её получения или в будущем. Никто не может основываться на данной информации без консультации со специалистами в каждом конкретном случае. Всё представленное здесь служит только для общего ознакомления.