Как инвестировать в недвижимость за рубежом? Купить готовый коммерческий проект или проект под реконструкцию? Сколько стоит гектар земли в Португалии? Сколько стоит готовый отель в Португалии?

В это нестабильное время, мы все чаще приходим к мысли, что нужно сохранить свои капиталы и выбрать лучшие возможности для инвестирования. И одним из множества вариантов является покупка недвижимости за рубежом, это может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость. В данной статье мы рассмотрим варианты инвестиций в недвижимость в Португалии, которая подразумевает получение материального дохода приобретателю, будь то квартира, дом или отель. Прежде всего вам важно понять мотивацию вашего решения инвестировать средства в недвижимость.  Бизнес, даже монопольный также подвержен сильному риску обесценивания как средств производства, так и финансовых накоплений. Возникает потребность диверсификации капитала не только по отраслям, но и по территории, то есть приобретать недвижимость за границей. Это объясняет почему иностранные компании покупают объекты в РФ, ровно, как и в других странах.

Все больше приходит в бизнес понимание того, что не стоит сейчас рассчитывать на быструю оборачиваемость денег и получение стопроцентной прибыли. Долгосрочная перспектива развития и стабильный доход в конечном итоге принесут больше и авторитарных и материальных благ. Чем более удачно размещен капитал (на какой территории, на основе каких законах и прочее), тем выше шансы в кризисы и обвалы получить прирост стоимости.
Таким образом, наша компания предлагает Вам более пристально взглянуть на перспективную интересную страну как Португалия. 

ПОЧЕМУ ИМЕННО Португалия?? Постараемся ответить на этот вопрос.

Сегодня Португалия – динамично развивающаяся европейская страна, знаменитая на весь мир своими великолепными пляжами на любой вкус, вином и футболом, гольф-полями и историческими памятниками. Спрос на недвижимость в Португалии со стороны иностранных инвесторов неизменно растет. Все больше строится современных объектов на продажу. Многие прибрежные города объяты бумом строительства и реконструкции. Однако португальская политика застройки очень гармонична с природой и ландшафтом вокруг, поэтому здесь нет фактора «раздувания» рынка недвижимости, в отличие от других стран, соблюдается закон спроса и предложения, что гарантирует стабильную цену на объекты.
В основе застройки в Португалии лежит не принцип «дом – моя крепость», а скорее наоборот – дом, является лишь продолжением среды, в которой ты обитаешь. На улице также комфортно, как и дома. Солнце круглый год, теплый океан, лучшая экология во всех проявлениях от чистого воздуха до продуктов питания. Вроде бы немного, но так приятно, и сильно влияет на качество жизни. 
В Португалии очень низкий уровень сезонности, рестораны, бары и развлекательные центры работают круглый год. Туристы из Европы, из Германии, Англии и других стран посещают Португалию круглогодично, увеличивается поток туристов из России, что расширяет возможности сдачи в аренду собственника недвижимости. Объекты в стране каждый может подобрать себе по вкусу – будь то прибрежная часть, лесистая или горная местность. Особенным спросом у инвесторов пользуются квартиры в готовых и строящихся домах. На продаже есть студии, квартиры с одной, двумя и более спален. Есть квартиры в обычных жилых домах и есть в закрытых охраняемых комплексах с бассейном, тренажёрными залами и другой инфраструктурой. Такие квартиры хорошо сдаются в аренду при помощи управляющих компаний. Покупателей вилл в Португалии приятно удивит соотношение цен и размеров участков в сравнении с другими прибрежными районами Европы. Если во Франции и Испании средняя площадь участка вилл в среднем 800 м2, то в Португалии – 1500-2000 м2.
Одно из самых распространённых заблуждений при покупке недвижимости - это цена. По факту подбирать варианты можно располагая различными суммами. На цену недвижимости в Португалии, как и в других прибрежных странах в первую очередь непосредственно влияют факторы её расположения – близость к океану, более модным, привлекательным и дорогим местам, и наличие окрестной инфраструктуры. Особого упоминания стоит сегменты элитной недвижимости. Есть роскошные исторические здания, а также строится достаточно много нового жилья класса «люкс», и оно пользуется устойчивым спросом. Его отличительные черты – это масштаб, современные архитектурные и инженерные решения.
Наша компания предлагает вашему вниманию как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Португалии в широком диапазоне стоимости. Наши сотрудники помогут вам определиться с выбором региона и подберут вам объекты непосредственно на месте.

Итак, можно определить основные факторы выбора недвижимости в Португалии:

  • Между Португалией и РФ заключено соглашение об отсутствии двойного налогообложения. Права на частную собственность защищены и гарантируются Конституцией как для жителей страны, так и для иностранцев.
  • Невысокие цены на качественную недвижимость.
  • Португалия – недорогая для проживания и отдыха страна.
  • Европейская страна с соответствующим уровнем безопасности, социальной защищённости, здравоохранения, образования.
  • Низкий уровень криминогенной обстановки.
  • Покупка недвижимости гарантирует получение шенгенской визы на 180 дней в году для собственника и членов семьи.
  • Получение вида на жительства при покупке недвижимости на сумму от 350 000 €.
  • Высокий арендный потенциал недвижимости.
  • Возможность ипотечного кредитования с низким процентом для иностранцев.

Для покупки коммерческой недвижимости необходимо соблюсти ряд важнейших формальностей, которые обуславливают успех дела. Сюда входит и место расположения объекта, развитость инфраструктуры, популярность региона, прирост туристического и бизнес потока в стране. После определения объекта покупки необходимо провести тщательную работу по определению состояния, возможности конструктивных изменений, ремонт, а также аспекты, связанные с безопасностью жизни персонала и постояльцев, степень изношенности коммуникаций, наличие страховки и многое другое. Так же необходимо определить причины продажи, нет ли в объекте «скрытых» нагрузок и обременений. На этом этапе инвестору как раз может помочь решить эти вопросы наша компания, которая профессионально проконсультирует покупателя по всем вопросам и поможет грамотно провести сделку.
Как уже говорилось выше, получение быстрых прибылей становится не так важно для инвестора, который ищет стабильность бизнеса. Именно это качество западноевропейских экономик привлекает инвесторов. Но и годовой доход 3-6% от сдачи жилого дома или квартиры не всегда его устраивает. В этой ситуации человек рассматривает возможность покупки коммерческого объекта с налаженным бизнесом или без него в зависимости от ситуации. Это оптимальный вариант, особенно если у покупателя уже есть опыт ведения бизнеса в этой сфере или похожих условиях. Именно поэтому инвесторов (наших соотечественников) в первую очередь интересует гостиницы, рестораны, спортивные центры, клубы, а также земельные участки под строительство объектов. И доход от этого бизнеса уже начинается от 5  до 50 %. Португалия – туристическая страна, поэтому на рынке коммерческой недвижимости много предложений из гостиничной сферы. Отели продаются во всех курортных или перспективных для туризма городах: в Лиссабоне, Кашкайше, Порту, Албуфейра, Кинта ду Лагу, Фару, на острове Мадейра и других городах.

Практически в каждом регионе можно приобрести производство, склад. В больших городах активно развивается сегмент офисной недвижимости, но на рынке есть одна важная особенность – покупателям предлагается огромное количество коммерческих проектов на разной стадии реализации, от бизнес–плана до готовой фабрики. Особенно интересны в Португалии девелоперские проекты – это выкуп недвижимости с последующей его модернизацией, реконструкцией в целях получения доходов от её последующей эксплуатации и обязательным сопровождением проекта риэлтерской компании. Купить коммерческую недвижимость сложнее, главные трудности возникают во время поиска и просмотров. Дело в том, что в Португалии практически нет шаблонных коммерческих решений. Каждый офисный комплекс, или фабрика, или отель строятся по своему особенному проекту. Наша компания берет на себя задачу решить все возникающие вопросы.

На ситуации на рынке коммерческих объектов в Португалии сказывается такой специфический фактор как «старение Европы», когда дети не хотят, а родители не могут продолжать свой бизнес, они его продают, поэтому в ближайшее время будут проданы десятки предприятий с налаженным бизнесом. Для нас это значит, в первую очередь, увеличение выбора коммерческой недвижимости с отлаженным бизнесом. Эта ниша особенно востребована российскими инвесторами. Принято среди риэлторов подразделять, например отели, по ценовой градации:

  • от 350 000 до 1,5 млн евро – отель с небольшим номерным фондом до 25 номеров;
  • от 1,5 до 5 млн евро – отель с номерным фондом до 50 номеров;
  • от 5 млн евро и выше – отели высшей категории.

Возникает вопрос – необходима ли управляющая компания или можно обойтись без нее? При самостоятельном управлении отелем конечно можно ожидать больших дивидендов процентов примерно на 20, но тогда необходим опыт, специфические навыки управления, знание языков, законодательства государства и как говорят англичане, «залог успеха –« 3 Р»: place, place and place” и многое другое. А если к отелю, как правило, прилагается ресторан, то нужен хороший повар. Нередко в сезон выручка от ресторана может превысить доход от сдачи номеров. Так что, если вы уверены в своих силах и знаниях, то можно попробовать обойтись без управляющей компании, но нам кажется, данный вариант пригоден для небольших семейных отелей и скорее это исключение, чем правило.
В Португалии существует большое количество предложений для ведения отельного бизнеса. Имеется большой туристический поток с положительной динамикой роста, экономическая и политическая стабильность, прозрачность налогообложения, отсутствие коррупции, наличие русскоговорящих специалистов. Все эти факторы говорят о перспективном вложении денег в этой интересной стране. К примеру, достаточно прогуляться по улицам Лиссабона, чтобы увидеть множество исторических зданий, которые ждут перспективных инвестиций для своего возрождения. В свою очередь банки Португалии охотно предлагают инвестировать коммерческие проекты. Этот сегмент финансового рынка переживает ощутимый подъем.

Несколько слов необходимо сказать об особенностях приобретения земельных участков. Иберийский полуостров, на котором расположена Португалия, имеет все качества для успешного выращивания самых различных сельскохозяйственных культур. Недаром экономика страны получает немалую часть своего бюджета от производства собственных продуктов. Здесь и овощи, фрукты, вино, пробковые дубы – гордость страны. Рельеф и климат здесь меняется с севера на юг, выделяется прибрежная климатическая зона. В северной и западной части находятся великолепные горы. Долина реки Дору известна на весь мир, здесь выращивают виноград. А рядом, в Вила де Нова уже созревает в дубовых бочках знаменитый на весь мир, портвейн. Все это, разумеется, привлекает иностранцев, и они охотно скупают земельные участки в Португалии. Коммерческие земельные участки используются для плантаций, строительства промышленных и туристических объектов.
Что можно сказать о цене? Цена, как и везде в Европе формируется на понятных принципах – близость к побережью и к центру мегаполисов, развитость инфраструктуры, удобство дорог и разветвленность общественного транспорта – все, что в Европе, называется качеством жизни, здесь присутствует в различных доступных формах. Найти на побережье тихий уголок – пожалуйста! Окунуться в ночную, бурлящую эмоциями, жизнь Лиссабона, послушать фаду, прогуляться по улочкам Порту и спуститься в «какие-нибудь» винные погребки торговых домов Graham,S или Barka Velha – нет проблем! А какая здесь рыбалка! Заплатив в мультибанке, что-то около 12 евро вы можете ловить рыбу круглый год. Да, земля здесь не дешевая. Но надо понимать, что это Европа, а не Австралия! Бывшая колониальная морская держава, где каждый квадратный метр насквозь пропитан великими историческими событиями в Европе стоит этих незначительных денег.
Пай земли 500х500 метров считается большим богатством. Обычно, земля, купленная для частного использования, предназначается для фруктового сада (апельсины, гранаты и др.) или небольшого виноградника. Но, приобретая земли, предназначенные для сельскохозяйственных угодий, вы должны понимать, что их придется использовать по прямому назначению, а постройки на этой земле должны быть только для нужд данного производства.


Итак, примерная стоимость участка площадью 100х100 метров (1 гектар) в разных регионах Португалии равна:

  • Юг страны, регион Алгавре – 10 000 евро в деревне или городе, далеко от побережья;
  • Прибрежный поселок – от 45 000 евро (регион Алгавре);
  • Городской прибрежный район – 150 000 евро (регион Алгавре);
  • Алентежу от южной части до побережья – от 40 000 евро до 700 000 евро;
  • Лиссабон, и окрестности но вдалеке от океана – от 1 000 000 евро;
  • Лиссабон, Кашкаиш, близлежащие города побережья – от 3 000 000 евро.

 

Конечно, эти цены впечатляют, но, по мнению многих экспертов они вряд ли могут упасть, скорее вырастут еще больше.
Земля в Португалии в большинстве своем продается с постройками. Если на территории участка есть руины – цена повышается на 10-20% по отношению к цене самого участка, а полноценный дом может добавить к цене до половины цены. Важно понять разницу между землей с домом и домом с землей, как ее понимают португальцы. Когда у португальца есть участок, чья площадь может быть использована не только под сад или двор, но и для хозяйственных целей (огород, плантация, производственное помещение), он составляет объявление в рубрику «продажа земли», даже если дом пригоден для жизни. Если же земли мало, она используется для сада или других эстетических целей, объявление составляется в раздел «продажа дома». Если покупка недвижимости для личных нужд на побережье шагает «впереди планеты всей» и постсоветские граждане не уступают в последнее время европейцам в этом. То продажа более дорогой коммерческой недвижимости (торговые и развлекательные центры , гостиницы на 50 номеров и более) в больших городах занимает вторые позиции. Здесь просто появляются гораздо больше опасений инвесторов за свой капитал. Даже такой признак, как пусть километровая локация от побережья может негативно сказаться на доходах. Но мыслить по формуле «отдал и получил» совершенно не верно. Подпитка на развитие, расширение бизнеса, реклама и оптимизация работы обязательно приведут к положительному результату.

Конечно, вполне возможно на рынке всегда есть варианты подобрать очень симпатичные по цене объекты для покупки. и такой работой мы занимаемся. Обладая приличной базой предложений, мы готовы помочь Вам подобрать объект, удовлетворяющий вашему индивидуальному спросу.

+351 966 367 559, +7 926 070 89 43