Инвестиции в девелопмент за рубежом. Развивающийся рынок Португалии.

Рентабельность, риски, преимущества и недостатки.

Девелопмент и редевелопмент за рубежом: теория и практика процесса, рентабельность, риски, преимущества и недостатки. Почему Португалия интересна для реализации девелоперских проектов? Где в Португалии лучше строить? Почему Португалия является еще только развивающимся рынком в этом направлении.

Сперва необходимо определиться с понятием слова «девелопмент».
Этот термин был образован путем заимствования английского слова development, в переводе – «развитие, расширение, рост, эволюция» в контексте общеупотребительного слова.

Девелопмент – это вид бизнеса в недвижимости, который планирует формирование, либо изменение объекта недвижимости в принципиально новом качестве с целью получения коммерческой выгоды. Объектами в данном случае являются, как земельные участки, так и здания, сооружения для самых различных сфер использования – жилищного, торгового, офисного и промышленного назначения.

На самом деле это целая система управления строительными, инженерными и финансовыми проектами, которая приводит к качественным изменениям объектов строительства и создает добавленную стоимость к ним.



Девелопмент выступает прежде всего как долговременный инвестиционный проект с подбором команды участников проекта, исследованием рынка, маркетингом, проектированием, финансированием, строительством, управлением имуществом.

Как правило, двух одинаковых планов не бывает, каждый девелоперский проект имеет свою индивидуальность и неповторимость.

На сегодняшний день, после многих успехов и падений проектов недвижимости, выработаны общие стандарты и правила в управлении и развитии, которые были взяты на вооружение в различных отраслях бизнеса практически во всех крупных корпорациях. Но, как было сказано выше – двух одинаковых проектов не бывает, поэтому девелопмент подразумевает наличие новых решений на каждом этапе строительства, внедрение современных форм организации бизнеса.

Представьте себе два одинаковых по стоимости участка земли, где девелопер планирует построить два совершенно одинаковых отеля. Кажется, что здесь нет никаких проблем – стоимость одинаковая, модель управления одинаковая, команда одна и та же, но именно здесь и могут появиться подводные камни. У одного участка оказался грунт не той плотности и нужен новый проект, у другого – только хозяйственное назначение и надо его переводить в другую форму. Также всегда влияет местоположение участков, развитость и доступность инфраструктуры, различность требований местных властей, экология и множество других факторов.

Поэтому девелопмент подразумевает наличие вдохновителя проекта - девелопера, который, начиная от возникновения идеи, до его физического завершения ведет весь процесс, закладывает минимум возможных рисков и максимум отдачи от проекта. Физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (строительство отеля на пустующем участке), так и не заметными внешне (перевод нежилого здания в жилой), но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости. Преобразование недвижимости при девелопменте такого, что стоимость ее на рынке может возрасти в несколько раз.

Структура девелоперской компании примерно выглядит так:

Инвестиционно - строительный холдинг (девелоперская компания)

Инвестиционная компания (банки, дольщики, частные вклады)

Маркетинговое агентство (исследование, моделирование, прогнозирование, реклама)

Риэлторская компания

Компания MICHAEL & JENEVA совместно с компанией PRIMA CARTA разработала специальную модель реализации девелоперских проектов на территории Португалии для иностранных инвесторов.

Мы разработали специальные условия поэтапного вознаграждения за управление и реализацию проекта, которые были бы интересны прежде всего для инвестора и стимулировали бы работу управляющей группы.
Среди инвесторов всё более популярной становится стратегия не только сохранять капитал, но и зарабатывать. Португалия - одна из немногих стран Европы, которая в нынешнее время позволяет это сделать.
Сейчас сложилась тенденция вкладывать в высокодоходные проекты на развивающихся рынках. Именно Португалию можно отнести к таковому, рынок Португалии ещё сохранил потенциал роста, в то время как развитые рынки Великобритании, Германии и Франции уже перегреты по причине высокого спроса.
В Португалии сейчас действует программа по восстановлению городов 2020, в рамках которой предусмотрены дополнительные бонусы для инвесторов, позволяющие уменьшить налоги, ускорить процессы одобрения проектов и получения необходимых лицензий.

Где наиболее интересно строить и реконструировать в Португалии:

Лиссабон

Лиссабонская Ривьера: Кашкайш, Эшторил, Пареде, Каркавелуш, Оэйраш

Прибрежные зоны Голубого побережья, Алентежу.

Порту и его береговая линия

Побережье Алгарве с хорошими видовыми характеристиками.

Как пример, можно рассмотреть ситуацию в недвижимости в г. Порто. Вторая столица Португалии в настоящее время испытывает растущий спрос на коммерческую недвижимость. Многие международные и местные компании стремятся разместить свои площадки в этом красивом месте. Казалось бы здесь есть все факторы для развития - современная промышленность, наличие высококвалифицированной рабочей силы, конкурентные цены по сравнению с Лиссабоном и др. европейскими городами, высокая покупательная способность общества. Однако, развитие девелопмента идет не так, как хотелось бы. Не хватает новых прогрессивных проектов в этой области, нет грамотной смычки между инвесторами и продавцами, покупателями и арендаторами, которые по-разному видят свои цели. Поэтому необходимо для этого наличие новых девелоперских групп с индивидуальными проектами и увеличение физических мощностей по реабилитации исторических зданий и строительству новых объектов недвижимости.

Наша компания готова предоставить инвесторам цельные и индивидуальные в каждом случае девелоперские концепции по схеме: инвестиции > девелоперский проект > реализация > продажа > прибыль > новый проект, причем с достижением цели не только сохранения капитала с учетом предполагаемой инфляции, но и получения высокой доходности для инвесторов в зависимости от типов реализуемых проектов. На наш взгляд, неправильно стремиться вкладывать деньги только в одну сферу бизнеса, необходимо диверсифицировать свой капитал в более надежных проектах, с точки зрения сохранения его и увеличения. И, не секрет, что такими проектами конечно являются размещение капитала в недвижимости в такой прекрасной стране, как Португалия.

Почему именно Португалия и, почему мы можем помочь заинтересованным иностранным инвесторам выгодно вложить свои деньги ?

Во-первых,-наша компания размещается и осуществляет свою деятельность именно в этой стране, и воочию, а не понаслышке знает как, преимущества, так и подводные камни португальского рынка недвижимости. Каждый день мы сталкиваемся, при решении того или иного вопроса связанного с недвижимостью, с местными властями, юристами, налоговыми органами и банковской системой. Изучаем коммерческие объекты недвижимости - готовые к продажи здания сооружения и земельные участки выставленные на продажу в объективе их перспективности и возможности улучшений, дабы придать им больший коммерческий статус.

Наш Генеральный директор Микаел Чулков не раз выражал свою мысль в средствах массовой информации о необходимости инвесторов обратить пристальное внимание на развивающийся рынок недвижимости Португалии, имеющий на сегодняшний момент большие перспективы.

Во-вторых,- как уже говорилось выше, рынки недвижимости в Центральной Европе достигли критического уровня перенасыщения, когда спрос и предложения входят в трудноразрешимый конфликт, а цена земельного участка и цена строительства коммерческой недвижимости в сумме вынуждают девелоперов завышать цену, чтобы мало-мальски получить свой процент дохода. В свою очередь, цены объектов недвижимости росли быстрее чем арендные ставки , что и привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных цифрах процентов, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2-3%. Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью. Что это означает? Увеличение спроса на вложения в быстро развивающиеся рынки недвижимости. К этим рынкам относиться и Португалия, как страна, обладающая правительственными преференциями для бизнеса, где приветствуются все инвестиции в недвижимость. Например, в то время как в 2015 году в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4-5%, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза.

В-третьих,- Португалия обладает практически не паханным полем в сфере недвижимости в провинциальных районах, которые не в меньшей степени, также как и столичные земли обладают культурно-историческим, архитектурным и природным наследием и имеют все перспективы развиваться и иметь высокий спрос на недвижимость.

В-четвертых, - обоснованная законодательно, экономическая политика правительства дает инвестору возможность свести к минимуму субъективные риски своих вложений в предприятие. Как пример, в Португалии право собственности наступает с момента подписания договора, а не с момента завершения строительства объекта. Также, кредитное участие банка в проекте является дополнительной гарантией для инвестора. Банк, выдавая кредит, осуществляет полную проверку заемщика и его бенефициарных собственников, контролирует целевое использование денежных средств и зачастую выступает в роли эскроу-агента, защищающего интересы покупателей недвижимости.

В-пятых,- очень большие перспективы в развитии проектов редевелопмента. Редевелопмент - это разновидность девелопмента, процесс предполагает модернизацию старинных зданий, территорий с целью улучшения городской среды, качества жизни и в итоге, как правило, предполагает увеличения стоимости земли в округе и стоимости самого реконструируемого объекта.

Зачастую в таких проектом девелоперов выступают местные власти, особенно в проектах реабилитации старых городов. Они привлекают бюджетные средства для реставрации и преобразования старинных зданий и сооружений и преследуют цели скорее некоммерческие, а эстетические и культурно-исторические. Но данным проектам можно придать более мощный импульс развития помимо цели сохранения исторического наследия. Необходимо больше привлекать частные вклады в эти программы, придавать коммерческую основу проектам, например развивать новые туристические направления с расширением инфраструктуры, строить новые отели и развлекательные и торговые комплексы. Впоследствии это всем будет на пользу, как местным властям, так и инвесторам.

В-шестых, - в Португалии имеются также большие перспективы на развитие девелоперских проектов Added Value (проекты с заметным увеличением прибавочной стоимости)с высокой доходностью. Недаром тенденция увеличения таких проектов в Европе возросла с 22% 2012 года до 47% в 2016 году.

Достаточно сказать, что стоимость строительства 1 квадратного метра в стране одна из самых низких в Европе и составляет в среднем 600€, а стоимость “головной боли” девелоперов - стоимости земельного участка под застройку, также является конкурентоспособной. Существует заблуждение, что высокодоходные проекты всегда сопровождаются большими рисками, это не всегда так, и особенно в Португалии. Прозрачность сделки, сопровождение проекта профессиональной группой нашей компании и независимыми юристами сводит к минимуму финансовые риски инвестора. Даже при выборе проекта с обременениями, где есть, например, ограничения по хозяйственной деятельности или участок с недостроем и т.д. всегда можно определить и рассчитать верную стратегию развития проекта.

В заключении хотелось бы сказать, что в Европе таких перспективных “островов недвижимости” остается все меньше и меньше, поэтому наши рекомендации по правильным инвестициям в проекты всегда остаются для потенциальных инвесторов актуальными.